打破酒店空间的宿命 从商业地产的视角看资产更新

　　在尊重原有建筑风格的基础上加以内容的创新，从而促进酒店实施行之有效的管理流程，以最佳的设计和定位赢得市场认可。

　　挑选项目产品的初衷

　　业主在选取项目中更多的是看中项目本身资产回收价值。由于更新改建的项目在建筑方面本身就存在产品较为陈旧、有较多的亏损等先天问题，所以在项目初期最大的难题主要来自于建筑本身如何改建以及产品如何定位。

上海建业里嘉佩乐酒店

　　在更新改造的项目案例中：嘉佩乐酒店集团历经三年的时间对上海建业里原先的老房子进行改造，重塑后的建业里展现出海派文化和巴黎风格和谐的上海住宅旧日风貌;百联集团时尚中心-衍庆里从英式仓库改建成为时尚聚集之地，邀请众多国际知名设计师参与其中，用全新的内容去演绎老建筑的记忆，成为当地时尚潮流人群的聚集地之一。

　　纵观以上各种存量更新的案例，可以看出，导致存量改造的主要有以下几种原因：

　　第一，旧产业或旧模式的淘汰;

　　第二，产业升级换代的硬性需求;

　　第三，打造新的需求模式。

　　解读设计背后的商业模式和运营管理模式

　　在选取项目之后，需要对原本的老建筑设计改建充分考虑，首先要有一个丰富的概念，同时还要有很好的内容去支持概念，给市场传递一种声音;通过不断创新和专业的经营管理建立整个体系，获取合伙人及政府的认可，从而拿到更多资源和市中心所谓的存量地块。从去年开始酒店的收益逐渐增加，大家开始对于存量的关注度越来越高，更多的资本开始关注服务的价值。如何坚持高品质和具有吸引力的内容运营，将创新的商业业态和酒店调性结合带来流量，也是酒店从业者需要考虑的一个问题。

　　好的产品设计需要有较好的商业和运营管理模式支持，在众多更新改造案例中会发现，其中的几个需要考虑的关键因素：

　　第一如何让资产价值真正的体现;

　　第二如何根据项目所在的目的地将产品进行规划;

　　第三在设计的过程中，产品、效率逻辑以及产品所针对的客群分类;

　　以北京三里屯CHAO酒店为例，在原本城市酒店产品老旧及常年亏损的情况下对城市宾馆原有的三角形建筑进行设计改造，打造城市功能体验中心，发挥其所在地址位置上的资产价值;好的艺术氛围加之良好的酒店服务通过产品本身带给客户服务的体验从而促成CHAO酒店焕发二次生命。

北京三里屯CHAO酒店外观

　　在更新项目中如何突破局限性?

　　在中国大部分的开发商愿意自己做资产管理，然而在这一方面恰恰是最需要第三方进行管理，若将项目管理比喻成为手和脚，造价顾问就是眼睛和脑袋，二者都不可或缺，项目的改建方面更需要有非常强的项目管理团队来配合，同时通过软性体验活动来增加品牌的黏性。业主和管理公司之间的关系更像是婚姻关系，需要共同协作，管理公司不能只用品牌标准去说服业主，而是从市场回馈的角度出发，最大限度跟业主商讨。

百联集团时尚中心-衍庆里外观

　　资产更新中需关注的难点

　　中国酒店的资产化道路发展较快，在资产更新空间创新过程中，难点在于管理公司、业主等几方能不能将目标看清楚，在理智的环境下选择合适的产品，避免过度的投资。

　　与此同时，在资产更新改造前需要充分了解所在市场的价格深度，结合项目所处地点的资源条件，根据自身特点进行独具匠心的产品设计;选取恰当的品牌和运营管理模式从而与周边的竞争酒店形成差异化。