致酒店业主:如何投资一家具备竞争力赚钱的酒店

所谓：隔行如隔山，跨行投资需要专业的支撑，否则真的会万劫不复。更别说赚钱盈利了......

　　中国酒店业从古代的驿站到近代的招待所模式，再到今天的遍地开花，但部分酒店是效仿的模仿秀，有的酒店甚至是完全在东拼西凑生搬硬套的模仿；于是乎，一家酒店犯的错误，会很快被拷贝流传到许多酒店中。也许是理念上的不同，我曾看见过一家挂五的五星级酒店是完全以“冷色调”为主题的设计元素，从大厅到客房让我不知不觉想起了一句歌词：冷冷的冰雨在我脸上胡乱的拍．．．突然感觉身上好冷好冷．．．然后加上个人偏爱喜欢，一幢幢形象逼真的酒店就这样迅速克隆在我们的眼前，所谓不同艺术风格的怪胎就这样应运而生，其生命力有多久，只有问天问地问运气，时间也许会告诉我们答案。这就是我国酒店业的部分现状；经过多年管理案例总结；赚钱的酒店应该从酒店选址、设计、系统工程（智能化系统）、施工、开业筹备、经营管理、文化、团队建设等多个方面的重要组成要素去综合考量，通过专业的数据分析来达成投资酒店的真正目的。

　　一、酒店总体规划设计关

　　设计是酒店建筑本身的灵魂所在，也是其生命力、竞争力所在，而我们却常常犯一些常规性错误，忽略设计的重要性。了解我国星级酒店业发展史的人都知道除了北京建国饭店，还有南京的金陵饭店，1978年，新加坡华商陶欣伯想在家乡南京建造一家涉外旅游饭店，在他的全力推动下，1979年3月，金陵饭店破土动工。1983年3月，金陵饭店试营业。1983年10月开业的金陵饭店凭借37层、110米的高度，稳坐“中国第一高楼”的交椅。1983年4月，日本《朝日新闻》报道：“金陵饭店能否获得成功，将是中国整个饭店行业能否现代化的试金石。”英国、加拿大等国和港澳地区的媒体也对金陵饭店建设和开业做了大量报道。金陵饭店从建筑设计开始到今天历经了整整38年经久不衰，无论是设计还是酒店的硬件设备在今天都不过时，也是中国第一家由华人投资管理的五星级酒店，堪称中国综合性酒店管理成功的经典案例；

　　我们经常在提倡一个管理理论，管理出效益，其实“效益”真正好的酒店，设计成功占酒店的70%。也就是说，一个设计优秀的酒店，再加上酒店专业、标准、细节、规范化的管理，收益目标往往是事半功倍，反之，酒店设计不好会给酒店后期的建造成本、装修成本、筹备成本、经营管理成本、业绩收益规划带来一系列的连锁反应，国内酒店亏损倒闭大部分存在这些重要因素。

　　酒店设计应称为酒店总体规划设计，其内容可分7个方面，若按筹建酒店的时间顺序可分为：选址、酒店外观、建筑结构、机电、室内设计、经营管理和景观设计。按照国际惯例的科学流程顺序可为：选址、室内设计、建筑外观、机电、建筑结构（功能区域布局）、经营管理、第二次机电、第二次室内装修设计、景观设计等。

　　1、选址正确：

　　10多年前和一位酒店前辈讨论酒店成功的三要素；前辈告诉我：“第一是地点，第二是地点，第三还是地点”；由此可见酒店选址对于酒店的重要性应是第一位。在过去80、90年代由于道路的简陋，通讯的阻碍，交通工具的匮乏，酒店的地理选址位置一般在繁华市区和著名景区为宜，但现在酒店选址具备很多选择；首先应考虑其地理位置，是在商业区、生态环境良好所在地、大学城，风景区、海边、高端写字楼周边、高端商业住宅与商业步行街相结合的区域，根据周围消费群来确定酒店的规模、档次、客源结构市场的划分、功能布局、建筑格局以及外形景观等。

　　在选址时还要把该城市本土客人的消费半径扩展到周围2公里、6公里、50公里和350公里，研究计算这个半径区域里的潜在消费对象及交通流量，测算半径都是客人能够在一天之内可以往返的距离。高星级酒店不应选在居民住宅区或中低档消费区域，别墅型和度假型酒店不应建在闹市区，而低中端酒店应选在周围餐饮、娱乐和商业配套较全的闹市区。不管是什么档次的酒店，不要选在高速公路口、高架桥下或城市的单行道旁。

　　特别提示：酒店选址还要重点考虑客人来去路径线路是否方便，酒店尽可能多地面停车场面积，地面停的车多，还可彰显酒店生意兴隆，成为一大销售亮点。高星级综合性酒店对市场环境，客源结构有其严格的标准和要求，先选对城市在选对位置，客源以本土为主异地相结合，设计应导入文化、营销理念。

　　2、合理设计酒店建筑外观：

　　中国酒店建筑设计要根据城市等级来划分，若地区经济发达，房价高，回报快，一些沿海港口城市，如北上广深、苏杭、著名景区就可建造主题型或表物形的酒店。例如：帆船、金字塔外形的设计，也可把国外知名景区或苏州周庄截取一段实景复制到整个酒店的外观中。但许多表物形体的酒店，由于建筑本身是异形结构，常常不能用混凝土框架结构，只能采用部份或全钢架结构，建筑成本高，加之真正好的钢架结构设计单位凤毛麟角，设计费用自然昂贵，所以一般地区不能建上述酒店，投资大，回报慢，易亏本。一般城市的酒店，个人建议最好在外墙做法、色彩搭配、雨蓬造型、楼顶装饰及灯光照明系统上多下功夫。

　　另外，从投资和管理成本角度考虑，不宜建超高层酒店。特别不赞成把酒店建成又高又圆的奇特建筑形状，同样不赞成建设成为方形，这样的酒店建筑不仅仅是建筑成本高，更为重要的是给酒店室内设计带来较大困难和建筑面积最大化使用以及后期的经营管理影响等，这也是我曾经提到过的酒店投资规划成本、装修成本其中的重要一条。

　　个人建议：酒店建筑最佳的是条形，长方形比较合适，为什麽呢？因为条形和长方形的建筑土建成本，装修成本和经营成本都是最底的，在功能区域布局、系统规划安装上也是最好设计的选择。

　　3、酒店建筑设计应科学合理：

　　建筑设计统称土建设计，应在酒店所在城市确定了酒店的规模、功能布局以及所使用的主要设备后才能进行。酒店建筑的外墙不宜用玻璃幕或铝板，尽量减少大幅玻璃的使用面积，最好采用点窗的做法。墙体宜设计内保温，外贴墙砖或刷氟碳漆、涂料；若墙体做了外保温，外墙便不宜贴砖。给酒店外墙穿衣往往是需很多花费的，为降低投资成本应减少不必要的的投入，要注重环保节能的重要性，建议裙楼部份除底层可考虑用干挂花岗岩或铝板外，上部仍可考虑贴砖或刷氟碳漆、涂料，因为消费者多半不会注意酒店外墙用什么材料，即使注意，也只会把目光落在底层上。

　　特别提示：酒店建筑要恰到好处地设计荷载及结构，省会城市需按6级防震设计（靠近地震带纬度的城市的防震级别在8级左右），一般地区没有这个要求，所以设计时要注意钢筋型号的配比，酒店建筑考虑的荷载过于富余就会造成更大的基建投资成本，另外，建议不要用圆柱，特别是宴会厅、会议室，不但会严重影响氛围和效果，也会加大建筑和装璜成本的投入，更重要的是影响经营管理的竞争力。高星级酒店必须有一定的配套服务项目，这类酒店必须设计裙楼，供配套功能之用。酒店的厨房和客房卫生间应作降板处理。游泳池、桑拿泡池、海鲜池、新风机组、冷却塔楼顶水箱等应提前考虑荷载设计。空调机房、锅炉房、洗衣房、发电机房、配电房、消防和生活水箱、水泵房等应预留面积。例如：布草通道、客人通道、员工通道、货物采购进存通道，千万不要一个通道使用多种用途途径。如何排水排烟，怎样做防水处理，隔墙用什么材料保温隔音。

　　4、系统设计合理正确选用设备：

　　我们若把酒店比作一艘航空母舰，那么其船体就是酒店建筑的主体，装璜就是航空母舰的武器装备，最大航速排水量就是酒店机电设备与系统组合。酒店机电设计得不好，就会影响其功能的正常使用和减少其寿命，同样会给经营管理带来较大的能耗成本。我们往往是重装修而轻机电，这是万万不可取的。简单地说，机电设计主要在水、强弱电和空调三大板块，随着科技含量越来越高，我们在这方面要注重环保、节能为首选，例如：酒店的水系统应注意的是水的压力平衡，应在屋顶或裙楼顶建冷热水箱，必须有污水处理，重水处理系统可视需而设。强电系统应注意的是电的总容量，高星级酒店、电网不发达或电力不足地区的酒店都应配置发电机，其容量要能带客梯、照明、部份负荷的动力和空调，满足经营基本需求。弱电系统（综合布线，有线电视，集顶盒放到总机房，酒店监控系统，会议系统）中应注意的是网络和背景音乐系统，做到真正百兆接入，客房网和办公网物理独立，防火墙能保证网络无故障运行。另外，空调中的新风系统很重要，特别象餐饮、娱乐、会议这些客人活动密集区，客人对空气质量的要求较高，而许多酒店的新风系统由于设计得不合理，新风量远远达不到要求，有名无实，便降低了酒店服务档次，降低了客人的期望值及入住体验。除非层高在4m以上，否则，酒店各区域不宜用顶送风，而应采用侧送风形式。

　　因酒店系统涉及面比较广，在此不能够全部阐述，例如：客房空气、故障、安全、能耗、智能睡眠、智能感应、记忆功能、媒体模式、环境控制等，我这里举例的几个重点智能化人性化的创新会大大提高顾客体验感，可以有效增加顾客回头率，以上只是作为一个简单基本的介绍，酒店客人未来最关注5个方面：A、服务。B、健康。C、权益。D、安全。E、人性化。

　　特别提示：机电设计除了在系统设计上下功夫外，重要还有两点，其一是配置；其二是安装质量，选择锅炉，不管是常压还是蒸汽锅炉，尽量选择卧式，不要选择立式。另外还要考虑洗衣服设备及室内温度，那么设计时要注意废热水流向、热管保温、室内通风、大烫机加罩抽热，这样不仅有利于延长设备的使用寿命，也能改善洗衣环境从而稳定洗衣房员工。酒店总机无需程控交换机，虚拟网现已完全满足酒店管理需求。

　　5、室内的内行设计：

　　有的酒店的装修设计是极其不科学的，因为在这个环节设计师不仅仅要考虑如何给酒店穿衣服，室内设计师的三个原则：合理规划；量体裁衣；内外有别。具体说来，许多酒店在确定其建筑用途、请室内设计师操刀时，整个建筑已经完成，这时的室内设计师就必须尽量顺着原来的结构设计，避免过多的敲砸更改，特别是结构上的更改，此谓“合理规划”。投资人（业主）有多少钱，会投入多少到装修工程上，是设计师必须清楚的，否则，设计得在好看，但投资人（业主）无钱实施，也是废纸一堆，所以设计师在开始设计之初就应对投资项目有详细的了解，根据投资金额、规模、档次给投资人（业主）提供一份比较准确的装修预算，这叫“量体裁衣”，要根据实际情况，更不是为了完成任务拿到设计费而去设计，这也是很多酒店造成投资资金不够的原因之一。有许多酒店客用区装修豪华，后台服务区也装修得十分气派，比如消防楼梯都用石材铺地，不锈钢做扶手，这大可不必，设计师应把资金花在刀刃上，这叫“内外有别”。酒店按客源可分商务型酒店，会议型酒店，度假型酒店，设计师应针对不同客源的酒店运用不同的设计手段和思想来完成目标。

　　特别提示：酒店宜建条状形，不宜建异形、正方形、菱形、多角形、圆形、椭圆形，因为条状形的酒店最易产生效益。设计师还应合理规划客房、公共区域（前厅、餐厅、娱乐、健身等服务项目）及后台支持区域的比例，设计还要站在投资人（业主）投资的角度考虑室内设计，例如：设计风格、地毯、入户门最好用实芯夹板门、窗帘遮光度、卫生间、地面（仿石材）、隔音条等。

　　6、经营管理设计：

　　建议投资人安排有经验的酒店管理者和设计师一起合作参与设计，要处处为经营和管理着想，这样设计出的酒店就会有旺盛的生命力和市场竞争力。比如木线条、石材线条等各种类型的线条要少做或不做，因其投资大，做工耗时，管理成本加大。酒店的入口必须采用旋转门，有条件的尽量采用直径4.2m以上的两翼自动旋转门，资金不足的也要用半自动或手推的直径为3.6m的旋转门。大堂共享空间二楼以上的部份必须封堵，否则大堂的空调效果不好，影响对客服务质量，如果为了体现高大上的豪华空间，可以采取地暖式。大堂不宜多开门，尽量少开或不开后门，因为门多了难以管理，且影响空调效果。前厅的接待总台宜用坐式，对客人和员工都更显人性化。外宾客源较少的酒店，不能把大堂吧设计成酒吧，而应设计成茶吧氛围，要让客人坐得住，大堂吧就必须采用若隐若现的半隔断围饰，大凡完全敞开的大堂吧很少效益好的。若房间卫生间与卧室间的隔墙采用透明或是磨砂玻璃，既扩大了卧室的空间感，而且会大大降低造价和管理成本，特别是使用透明玻璃隔墙的客房，会给酒店经营带来卖点亮点，会产生意想不到的回报。

　　特别提示：设计师要注意客房的隔音效果，客房有三处易发生串音问题：一是床头柜，只要不用床头控制板就可避免串音；二是衣柜，一定要处理好衣柜背部的隔音；三是卫生间顶部的隔墙，封不严实的隔墙可用塑料发泡的方法把缝隙堵实。设计师一定要时刻记住，客房的噪音会大大降低客人的舒适度，会大大降低酒店的档次，不尊重客人隐私的酒店生命力就会大打折扣。

　　7、景观与灯光照明设计应合情合理：

　　酒店是极具文化特征的建筑，有条件的酒店都应做足景观设计，特别是度假别墅型酒店，若掩映在山水花木之中，给客人以吸氧散步观景松弛神经的充裕空间，才能突出度假休闲的特色。即使是城市酒店，在规划设计阶段也要留有一点园林空间，让客人在喧闹城市和水泥森林之外触摸着一丝大自然的绿意和宁静。若停车面积捉襟见肘的城市星级酒店，则须尽量挖掘地面停车面积，其灌木、乔木、花卉、假山、小桥、流水等都要简化，画龙点睛即可，突出停车主题，因为停车方便是招徕客人的一个重要因素。与景观设计紧密关联的是灯光照明设计，设计应从终端视角营销效果来充分考虑。

　　特别提示：设计图纸不要轻易修改，除非投资角度和管理角度不合适，这两方面往往是部分设计师的弱项。另外在景观客房视角上要充分考虑其窗户带来的自然景观、城市夜景景观的效果。

　　二、施工科学合理

　　高星级酒店的建设主要有三大内容：设计、施工和设备材料采购。前面详细论及设计工作。如果施工缺了设备和材料，那是“巧妇难为无米之炊”的，所以设备和材料的采购尤为重要。酒店的施工往往队伍多，时间紧，需交叉作业，需互相配合，因此，如何把各个队伍统一步调，令行禁止，如何保证材料的按期保质供应，如何保证人货上下运输的畅通，如何保证工地的安全文明施工，不是三言两语能阐述清楚的，所以聘请专业并具有实战经验的管理者和设计师特别重要；可以通过以下工作方法来达成施工目的。

　　1、建立一支高效敬业、作风正派、专业的基建团队。

　　2、选准设计能力较强、素质较高、搞过同档次同规模酒店案例建设的施工队伍。

　　3、制定一套科学的适于该项目运作的采购流程与制度。请记牢，切忌赶工，宜在决策阶段抓紧，给工程以合理的时间。

　　特别提示：选才很重要，最好的不一定是最合适的，施工的时间周期应有细致的规划，首先要有严格细致的施工时间排列表，世界上没有几个赶工期的项目不会出现漏洞的。

　　三、注意节约开业筹备成本

　　酒店投资对业主来说，一要定好管理形式，二要找好管理团队或管理者，西南片区一家四星级酒店，开业后一直在亏损，经了解，该酒店在筹备阶段除去物资采购费共花了九百多万元（按照投资3.5亿30%的物质采购比例计算）。如果注意控制，一家四星级酒店的筹备费用除去物资采购费应在80—100万左右。开业筹备费连同物资采购费一起是必须分期摊在酒店开业后的费用之中的，这一阶段费用多了，酒店开业后的经营压力就会加大。筹备工作事项较为繁杂，在此只能够作一些基本介绍，主要分为确定组织架构（定岗、定编）—薪酬福利体系-管理层阶段性入职时间表-酒店运营管理体系（SOP）—相关证照-收益管理规划全案（关系到投资资金回收的时间周期）—物质采购流程及制度-筹备费用预算（包括市场推广、营销广告策划、员工招聘食宿费用预算）—销售渠道关系的建立（对开业是否一炮而红很重要）—员工招聘录用培训-设备设施调试、开荒、试营业等，筹备期间注意成本控制对开业头两个月的业绩利润的成本分摊功莫大焉。从此以后，酒店就象一艘“国航”一样启航战斗了。

　　四、酒店的经营管理

　　中国酒店业发展到今天，可以说中国已经不缺乏好的管理公司和高星级酒店管理人才了，酒店管理模式没有特别的区分，只是管理风格略有不同而已，但酒店的管理形式较为多样，主要的有委托管理、参股管理、租赁经营、承包管理、特许经营、聘请职业经理人，随着国内市场环境、客源结构的变化，目前国内酒店确实存在一定盈利的困难期，很多酒店都出现亏损状态，至于究竟是继续与管理公司合作，还是单方面的聘请职业经理人，业主只能够根据战略目标仁者见仁智者见智了，我在这里想说的是酒店经营管理在筹备期间如何才能够做到酒店开业后的“开门红”了，因除了以上章节说的酒店设计规划、筹建、筹备成本节约相关注意事项之外，筹备期间的工作关系到开业生意好坏也是最重要最后的一个关键环节，所以筹备期间还应注意酒店文化-团队文化（人才打造管理系统）-酒店年度业绩虚拟规划-信任机制（信任一定要建立在制度之上）-经营管理成本利润比-奖罚激励机制等工作事项：

　　其实，高星级酒店的经营管理并不难，这样的人才不难寻，难在如何寻找一个懂得设计、施工和开业筹备有经验的管理者，让其参与和把握整个酒店开业前的建设过程，只有做好了酒店“孕育期”的工作，那么诞生后的酒店才会健康成长。

　　总结：因为篇幅的关系，不能够一一全面展开阐述，只有把其中重要的一部分和大家分享，一个赚钱又具备竞争力的酒店除了选址、设计、智能化、环保、建造、筹备专业方面的关系，智能化也是是未来酒店核心竞争力之一；智能化科技是酒店创新革命一个全新的开始，所以投资一个现代化酒店时这些因素也要重点考虑。同样重要的是要通过酒店总经理带领团队做一份完整的“酒店收益管理全案”的可行性市场调研分析报告，这一份分析报告关系到酒店总投资成本回收的一个战略时间周期，这叫做到心中有数，心里有底气才能够充满自信。所以心中有目标，有方向才能够达成成功的彼岸！

　　以上观点仅代表个人职业生涯工作经验观念，不代表任何人，如有建议我愿虚心接受，不耻下问。